Betriebskosten: Bei Unklarheit über Vereinbarung einer Pauschale oder Vorauszahlung gilt Pauschale als vereinbart

Wenn aus einer Formulierung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters nicht deutlich hervorgeht, ob Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart sind, gehen die Zweifel gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters, sodass von einer Pauschale auszugehen ist. So entschied das Amtsgericht Düsseldorf (Az. 37 C 285/23).

Zwischen den Parteien eines Mietvertrags über eine Wohnung bestand Streit über eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021. Die Vermieterin meinte, dass sowohl über die Nebenkosten als auch die Heizkosten eine Vorauszahlung vereinbart worden sei. Die Mieterin sah dies anders. Sie verwies auf den Mietvertrag, wonach nur für die Heizkosten eine Vorauszahlung vereinbart worden sei. Im Mietvertrag fand sich eine Regelung zur Miethöhe. Zunächst wurde die Netto-Miete mit 640 Euro angegeben. Darunter stand in einer weiteren Zeile “zzgl. Nebenkosten incl.”. Ein Betrag war jedoch nicht angegeben. Wiederum eine Zeile weiter stand “Heizungsvorauszahlung”. Dahinter stand der Betrag 150 Euro.

Das Gericht gab der Mieterin Recht. Die Formulierung im Mietvertrag zu den Betriebs- und Heizkosten wiesen erhebliche sprachliche Mängel auf. Gemäß § 305c Abs. 2 BGB gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders mithin des Vermieters. Demnach sei die Regelung im Mietvertrag so auszulegen, dass für die Heizkosten eine Vorauszahlung vereinbart wurde, während für die sonstigen Betriebskosten eine Pauschale gelte. Soweit die Vermieterin anführte, dass die Vereinbarung einer Pauschale fernliegend sei, folgte dem das Amtsgericht nicht. § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB sehe eine Betriebskostenpauschale ausdrücklich als gleichberechtigte Alternative zur Vorauszahlung vor. Nur für Heizkosten sei zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgesehen.